不動産の査定方法!会社によって違うのはなぜ?

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「家を売ろう!」と決意して、最初にすることといえば査定。不動産会社を決めるだけでなく、今の相場を把握する意味でも、重要な過程ですよね。

ところが、いざ査定をしてみると各社の価格がバラバラ。10万円程度の誤差ならなんとなく納得がいきますが、100~200万円もの差が出ている場合も......。一体、これにはどういうワケが? 住宅ライターの大森広司さんに話を聞きました。

「そもそも、マンション売却時の査定は、似た条件を持つ物件の最新売却"事例"と査定対象を"比較"して価格を算出する『事例比較法』と呼ばれる方法が一般的です。そして、不動産会社はこれを基にしたマニュアルを使い価格を導き出すのですが、多くの不動産会社は『不動産流通推進センター』という団体が作成したマニュアルを使用しています。一方で、大手は独自にマニュアルを作成していることが多い。このマニュアルの違いが、査定価格の差に表れるんです」

マニュアルは、物件の立地や現況、使用された建材のグレードなどの条件を細かく点数化して価格を算出できる仕組みになっているとか。そのため、マニュアルによって査定項目や基準、評点などが違えば、価格に差が出て当然、というわけです。

ただし、同じマニュアルでも、唯一大きな差が出かねないところがあるとか。

「たとえば、不動産流通推進センターのマニュアルで定めている算出方法は、査定する物件の合計点数や面積のほか、事例地の単価や事例地の査定点数を数式に当てはめて計算するのですが、この最後に"流通性比率"という数値を乗算します。"流通性比率"とは、査定物件が売りやすいかどうかの度合いを示す数値のこと。1を基準に、プラスマイナス0.7(0.93~1.07)の範囲内で、"査定する人の裁量で"決める必要があります。もちろん事例と比較するものの、駅からの距離や階数など数値で判断できるものではないので、曖昧。価格がブレることはありますね」

1000万円の物件でも価格が最高70万円前後するので、バカにはできませんよね。また、「このくらいの物件ならまあ○○万円程度だろう」と、どんぶり勘定をしているケースもあるとか。つまり、マニュアルを使って客観的に査定しないという根本的な原因もあるんですね。そうなると差が出て当然だろうし、その会社に対する信用も薄れてしまいます......。

物件の査定のイメージ図

大事なのは査定価格より成約価格! 相場を見極める力をつけて

「そういうときのためにも、査定は複数社で行うべきです。せめて3社くらいは依頼するといいでしょう。価格はもちろん、応対の仕方も比べられますからね。また、会社によってはマニュアルにそって価格を出したことを証明する"査定書"という書面を出していたりするので、それを参考にするのもいいと思います」

マニュアルを基にした評点や計算式などまで詳細に書かれているケースは少ないそうですが、「この会社は価格しか載せてないんだ」「ここは合計点数まで載せてくれてる」など、判断材料のひとつにはなりそうですし、多数の査定価格や内訳を知ることで相場を把握できるといった利点も。そうすることで、「相場より高く査定して、客を囲い込む」といった不動産会社につかまる危険性も低くなります。

「高く査定してくれたからといって、その価格で売れる保証はありません。むしろ、高いからといって買い手がつかず、結局相場より安い額にせざるを得なくなるケースもありますよ。物件は、あくまでも成約価格が重要。査定価格に惑わされないようにしてください」

本来は、細かな基準のもと算出されている査定価格。だからこそ、売主側の私たちは「正しく算出されたものなのか」を見極める力が必要なのかもしれません。

取材・執筆:松本まゆげ
フリーライター。編集プロダクションを経てフリーランスに。現在は女性アイドルやアニメの記事を中心に執筆する。2014年にマンションを購入し、マンションの売却などに興味をもつ。

編集協力:有限会社ノオト

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