不動産を売却! その年の確定申告のやり方は?

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不動産を売却したら、その年は損益に関わらず確定申告が必須です。確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に生じたすべての所得を合計し、それに対する所得税(所得税と復興特別所得税)の額を計算して納税する手続きのこと。翌年の2月16日から3月15日が申告期限となり、確定申告書を所轄の税務署に提出します。

毎年確定申告をする個人事業主ならまだしも、会社員だとなじみがなくてイマイチどうしたらいいのかわからない......という人は少なくないでしょう。そもそも、会社員は年末調整で所得税を調整してくれるのでは? わざわざ確定申告のやり方を自分で調べなければいけないの? F&Mパートナーズ税理士法人の安藤かずえさんに聞きました。

●不動産売却時の確定申告

「不動産の売却によって給与以外の所得が発生する場合は、会社による年末調整では納税の調整ができません。そのため、会社員でもご自身で確定申告をする必要があります。また、不動産を売却すれば登記からその事実がわかるので、『しなくても大丈夫』ということもありません。確定申告をしないと税務署から連絡がきて、結果的に延滞税や無申告加算税がかかります」(安藤さん 以下同)

なお、不動産売却時の確定申告によって、必ずしもより多額の税金を納めるとは限りません。売却によって利益が出れば譲渡益に税金がかかる一方、損失が出た場合は非課税となります。また、次のような特例もあるので、要チェックです。

■利益が出た場合

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

<計算式>
譲渡所得=譲渡価格-(取得費※+売却費用)
※取得費は減価償却費を差し引く。
課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

「マイホーム(居住用財産)を売った際、居住の長さに関係なく譲渡所得から最高3000万円を控除できます。細かな計算は省略しますが、5000万円で購入した物件を8000万円で売却し3000万円の利益が出たとしましょう。この特例を適用すると、譲渡所得3000万円から控除額の3000万円を引いた課税譲渡所得額は0円なので、実質的に税金はかからないことになります。適用の要件はありますが、一般的なマイホームの売却では、今はほとんどの人が課税対象にならないと考えてよいでしょう」

■損失が出た場合

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき)

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき)


「どちらも2017年12月31日までに売却して損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その譲渡損失を給与所得や事業所得などから差し引くことができます(=損益通算)。もしその年に差し引きしきれなかった金額があれば、翌年以降3年間は繰り越して控除することができます(=繰越控除)」

いずれにしても、特例を受けるには適用要件があるため、自分が該当するかどうかは税務署や税理士に確認しましょう。

確定申告書

●確定申告書の提出時に必要な添付資料

不動産を売却した際、適用を受ける特例によって確定申告時に提出する書類が異なります。場合によっては指定の用紙以外にも添付ファイルが必要なこともあります。

■共通

・確定申告書 B
・分離課税用の確定申告書

■居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
※マイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合は、戸籍謄本も必要。

■マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

(1)損益通算の場合
確定申告書に次の書類を添付する必要があります。
イ 「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」
ロ 「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5用)」
ハ  旧居宅に関する次の書類
(イ)売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を記載した書類
A 自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの
B 上記Aの家屋で自分が以前に住んでいたもの(住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。)
C 上記A又はBの家屋及びその家屋の敷地や借地権
D 上記Aの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が5年を超えるその家屋の敷地や借地権(災害があった日から3年目の年の12月31日までの間に売ったものに限ります。)
(ロ)登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えること及び面積を明らかにするもの
(ハ)売った時において住民票に記載されていた住所と売った資産の所在地とが異なる場合その他これらに類する場合には、戸籍の附票の写し等で、売った資産が上記(イ)のAからDのいずれかに該当することを明らかにするもの
ニ 新居宅に関する次の書類
(イ)登記事項証明書や売買契約書の写しなどで購入した年月日、家屋の床面積を明らかにするもの
(ロ)年末における住宅借入金等の残高証明書
(ハ)確定申告書の提出の日までに買い換えた資産に住んでいない場合には、その旨及び住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの


(2)繰越控除の場合
次のことが必要です。
イ 損益通算の適用を受けた年分について、一定の書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
ロ 損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。
ハ 確定申告書に年末における住宅借入金等の残高証明書を添付すること。
出典:国税庁ウェブサイト

■特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

(1)損益通算の場合
確定申告書に次の書類を添付する必要があります。
なお、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出してください。
イ「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」
ロ「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5の2用)」
ハ 売却したマイホームに関する次の書類
(イ) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの
(ロ)「譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書」(売買契約日の前日のもの)


(2)繰越控除の場合
次のことが必要です。
イ 損益通算の適用を受けた年分について、上記(1)の全ての書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
ロ 損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。
出典:国税庁ウェブサイト

確定申告書を書くだけでも大変そうなのに、さらに添付書類も必要となるとさらにハードルが上がります。これは一般の会社員でもできるものなのでしょうか?

「正直、難しいと思います。会社員の場合は、税務署の相談コーナーを利用して項目を記入したり、添付書類をそろえたりするといいでしょう。ただし、これは単純にマイホームを売却したときの話。もし、共有名義だったり、過去に賃貸として人に貸したりしていると、所得税額の計算が複雑になり、会計の専門的な知識がないと厳しいです。そういった場合は、税理士に相談することをおすすめします。費用はケースバイケースですが、譲渡の申告だけであれば10~50万円の価格帯になるでしょう」

資料をそろえるのには時間と手間がかかるため、確定申告の期限ギリギリに用意しようとすると間に合わなくなるケースも出てきそうです。必要な書類を提出できないとその年は控除を受けられなくなるので、早め早めの準備を心がけましょう。

取材・文:南澤悠佳

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有限会社ノオト所属の編集者、ライター。得意分野はマネー、経済。子育てや不動産、会計など、企業のオウンドメディアを中心に担当する。Twitter ID:@haruharuka__

記事編集:有限会社ノオト

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取材協力

安藤かずえさん

F&Mパートナーズ税理士法人東京事務所代表。事業承継や相続税などのセミナー、新規事業開業支援を得意分野とする。

F&Mパートナーズ税理士法人東京事務所
http://www.fmpt.jp/