マンションより難しいは都市伝説だった? 戸建てを売却するときの注意点とは

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不動産の売却=マンションというイメージもありますが、もちろん戸建て住宅を売却したい、という方もいらっしゃるでしょう。そこで気になるのが「売却のしやすさ」です。「戸建ては立地によっては売却が困難」「売れないので更地にしようと思っても解体費用がかかる」という話を聞くことも。

戸建ての売却は、どのようにしたらスムーズに進められるのでしょうか。戸建て売却の実情を売却コンサルティング事業部部長 チーフマネージャー 田中敬一さんに聞きました。

●戸建てとマンション、中古物件市場は同程度!?

「まず、強調しておきたいのは『戸建てだから売れない』ということはありません。それは、単なるイメージに過ぎないと思います。不動産は需要と供給がマッチしたら必ず売れます。たとえば東京23区であれば、他県と比較して、不動産が流動的に動く傾向があります。戸建てはマンションと比較しても、中古流通マーケットはしっかり形成されています。レインズ(不動産流通標準情報システム)に登録されているデータから、その事実を明らかにしてみましょう」(田中さん 以下同)

マンション......274件
(平成10~27年築 50㎡~90㎡/3000万~6500万円台)

戸建て......261件
(土地面積60㎡~150㎡/4000万~8500万円台)

※マンション、戸建てとも世田谷区で検索。2017年3月6日現在

確かに、マンションと同程度の件数が中古物件のマーケットに乗っていることがわかりました。では、マンションに比べて戸建てならではのメリット、デメリットはあるのでしょうか。

●戸建て物件売却ならではの強みとは

田中さんによれば、買主から見た戸建ての選択肢は次の通りです。

  1. 新築建売住宅
  2. 中古住宅をリフォームする
  3. リフォーム済みの中古住宅
  4. 古屋付きの土地
  5. 更地(新たに建物を建てる)

「マンションに比べて選択肢が増え、買主から選ばれやすくなる。これは売主にとってのメリットといっていいでしょう」

なお、資産価値の判断については、戸建てに軍配が上がるようです。マンションは経年劣化が価値に大きく影響しますが、戸建の場合は土地の評価に重きが置かれるからです。

「マンションの場合、基本的に年数が経つほど価値は下がっていきます。不動産業者が買い取ってリフォームやリノベーションを行うと、一時的に価格は上がりますが、耐用年数は確実に減っていき、金融機関からの評価も下がってしまいます。一方、戸建てには土地があります。これぞ、文字通りの不動産。家がどんなに古くても、価格の大部分を占める土地の価値は半永久的といってもいいのです」

考える男性

●戸建ての売却、マンションとはどう違う?

では、実際の物件売却の流れを見てみましょう。田中さんが言及した通り、売却の流れは基本的にマンションと変わりません。ただ、取引完了(決済)までのチェックポイントが増えるのは見逃せない違いになりそうです。

「マンションは、集合住宅の中の一つの箱を売買するもの。シンプルに考えられますね。しかし、戸建ては『土地』と、それに伴う『境界』があり、多くの確認、手続きを生みます。箇条書きにすると、以下のようなチェックポイントになりますね」

  • 土地の測量が発生する場合がある(清算基準の面積と実測に差があれば、代金の精算が発生)
  • 一つの土地を複数に分割する「分筆登記」を伴う契約もあり得る。
  • 境界の明示が必要。
  • 境界上にある塀の所有者を確認する(塀の高さによっては建築確認が取得できないことも)
  • 測量ができなかったり、境界の立会いに隣人の了解が得られなかったりした場合解約の可能性も。
  • 私道に面している場合、通行や掘削の承諾を得る必要がある。
  • 建物を解体して売却する場合は解体、滅失登記が必要。
  • 浄化槽など、売主も気づかない残置物があることも。

諸手続きの煩雑さを考えると頭を抱えたくなりそう......。ただ、売主がこれらの手続きを把握しておくにこしたことはありませんが、エージェントなど売却のプロに一任しても大丈夫、とのこと。

「特に、境界、塀の所有については確認しておいたほうがいいでしょう。これは隣人の方の協力も必要になるため、意外と時間がかかってしまうこともあります。円滑な交渉を目指すなら、隣人の方との関係を良好に保っておくにこしたことはありません。また、戸建ての売却では相続に関するトラブルもつきもの。スムーズに売却するため、信頼して依頼できる担当者選びが最も重要になるでしょう」

信頼できるプロに任せたら、マンションと同じ感覚でスムーズに取引を進められそうです。しっかりと見極め、安心・安全に戸建ての売却を進めましょう。

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取材・文:佐々木正孝
ライター/編集者。有限会社キッズファクトリー代表。情報誌、ムック、Webを中心として、フード、トレンド、IT、ガジェットに関する記事を執筆している。

編集協力:有限会社ノオト

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取材協力

写真:田中敬一
田中敬一

売却コンサルティング事業部部長、チーフマネージャー。大手不動産販売会社の勤務を経てソニー不動産に入社。豊富な経験をベースに、日々エージェントをマネジメントしている。売主様視点に立った販売戦略を考え、提供していくことが信条。