今こそ知りたい! 不動産投資キホンのキ

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投資には、株式投資やFX、個人向け国債、その他さまざまな金融商品などへの投資がありますが、最近とみに注目を集めているのが「不動産投資」です。「財テク」の一つとしてホットになっていた時代もありましたが、現在は会社員の副業として勧める本も数多く出ています。

しかし、不動産投資にはハードルの高いイメージもつきまといます。潤沢な自己資金が必要なのではないか? 不動産知識に精通していなければならないのではないか? ビギナーにとっては気になることが多数あるでしょう。また、額面が大きくなりがちな投資スタイルだけに、リスクの中身についても気になるところです

そこで、不動産投資の"キホンのキ"について、ソニー不動産 売却コンサルティング事業部 資産コンサルティング課 トップエージェントの山本健司さんに聞いてみました。

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不動産投資は意外にもハイリスクではない!?

「株式、FXなどの金融商品はハイリスク・ハイリターンが特徴です。一方、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン。それは、金利、株価、地価などの変動に大きく左右される金融商品に比べ、賃料の相場が比較的安定しているからです」(山本さん 以下同)

さらに、不動産投資には株式投資などにはない特徴もあるとのこと。

「不動産投資は利回りが高めです。普通預金で0.02%~、定期預金でも0.3%~という超低金利時代に、概ね5%~の利回りが期待できるのは大きなポイントです。また、不動産自体を担保にして購入資金を金融機関から借り入れることもできます」

不動産投資のリターンは、毎月の家賃収入(インカムゲイン)と、不動産を売った際に得られる売却益(キャピタルゲイン)の2つ。これらの直接的なリターンも大きな魅力ですが、それ以外にもさまざまなメリットがあるそうです。

「不動産の購入資金を金融機関から借りる場合、団体生命信用保険(団信)に加入しなければなりません。これにより、ローン返済期間中に死亡し、あるいは高度障碍者になった場合はローンの残債が団信から一括返済されるのです。残されたご家族に、ローンのない不動産が残る上、その物件から安定した家賃収入も見込めます。不動産に保険の役割も期待できるのです」

また、節税対策として不動産投資を活用する人も増えているのだとか。

「たとえば相続の場合、現金はそのままの金額によって相続税を算出しますが、土地や建物は、購入時の取引価格ではなく、路線価に基づく評価額や固定資産税評価額によって算出されるので、現金のまま保有していた場合と比べると、相続税を圧縮できます。相続税対策にも有効なのです」

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押さえておくべき不動産投資のリスクとは

リターンとリスクは表裏一体です。魅力的なメリットがあれば、押さえておかなければならない投資リスクもあります。

「不動産投資の一番のリスクは『空室』です。特に、ローンを組んで投資をしている場合、空室による収入減少は深刻な事態に陥ります。日本全体では少子高齢化が進んでおり、全体的には空室率の上昇は避けられないでしょう。」

では、空室を避けるためにはどういった方法があるのでしょうか。

「不動産投資を始める際に、賃貸需要が安定しているエリアの物件を選ぶ、収入の安定を重視してサブリース(不動産会社による物件の一括借り上げ)を選ぶ、入居者募集に強い管理会社をパートナーに選ぶなどの方法を取ることで、ある程度空室のリスクを回避することができます。私たちエージェントや金融機関、管理会社など、不動産投資をするなら頼れる存在がいます。リスク対策として、信頼できる不動産投資のプロフェッショナルとパートナーシップを築くことも考えてみてください」

不動産投資とは、「不確定な将来にゆとりをもたらしてくれるもの」。保険的な活用や賃料収入、そして低金利時代にあって概ね5%~の利回りを期待できるなど、先述したメリットは頼もしいものばかりです。もちろん、投資にはリスクが伴いますが、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資が「安心・安定」をもたらすこともあるかもしれません。

取材・執筆:佐々木正孝
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ライター/編集者。有限会社キッズファクトリー代表。情報誌、ムック、Webを中心として、フード、トレンド、IT、ガジェットに関する記事を執筆している。

編集:有限会社ノオト

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取材協力

写真:山本健司
山本健司

ソニー不動産 資産コンサルティング部 副部長。トップエージェント。大手不動産仲介会社の勤務を経て、2015年にソニー不動産に入社。新設時から資産コンサルティング課に参加している。お客様に寄り添い、新しい価値を提供していくことが信条。