【不動産投資】オーナーチェンジ物件を選ぶメリット、デメリットは?

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「不動産投資」、購入の対象になるのは空室の物件だけではありません。入居者がいる状態で売りに出される「オーナーチェンジ物件」もあります。オーナーチェンジ物件とは、居住している貸借人がいる状態で売買される物件のこと。

人が住んでいるということは、基本的には居住用として購入するときのように内見することはできません。部屋の中を見ることができない分、どのようなポイントを踏まえて物件を調べ、購入の是非を判断するべきなのでしょうか。資産コンサルティング部トップエージェントの山本健司さんに教えてもらいました。

●オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットとは

「投資物件として購入される場合、部屋の中の状態を気にされる方はまずいらっしゃいません。退去時には多かれ少なかれ汚れてしまうものですが、リフォームしたらいくらでもきれいにできます。『部屋の中が見られない』というのは、さほどマイナスにはならないんです」(山本さん 以下同)

では、オーナーチェンジ物件と空室物件の違いは? 売主視点で比較するとそれぞれのメリット・デメリットが見えてきます。

「オーナーチェンジ物件は購入してすぐ家賃収入が入るのが大きなメリットです。収支の計算がしやすいという点では、すでに入居済みのオーナーチェンジ物件が安心、安全といえるでしょう」

入居者がいつ入るか確定できない空室物件は、いつから家賃収入が入るか計算できません。一方、新たに入る入居者を選ぶことはできます。ただ、空室物件でもオーナーチェンジ物件でも家賃滞納リスクが潜むのに変わりはありません。

「購入前にチェックするべき情報は入居者の滞納履歴、部屋の修繕履歴、分譲から現在までの家賃の推移です。オーナーチェンジ物件は収支の計算が立ちやすいといいましたが、長く入居していた方が退去した場合、目算が変わってしまうこともあるんですよ」

それはなぜでしょう?

「たとえば、10年前に入った方が退去された場合、10年前に設定していた家賃をアップ、またはそのままキープできるかどうかは微妙です。現在は利回りが良かったとしても、賃料下落を見すえた計算が必要になります。ここは不動産投資のビギナーには判断が難しいところ。私たちエージェントのようなプロの出番になるでしょう」

山本さんによると、その物件の適正な賃料は周辺の家賃データを3年分ほど集めて算出するそう。購入してすぐ家賃収入が入るオーナーチェンジ物件ですが、長いスパンで見ると不確定要素もあります。やはり、プロのアシストを参考にした判断が欠かせないようです。

虫眼鏡と物件情報

●目で見て確かめる――現地調査でおさえておきたいポイントとは

部屋の中を見られないオーナーチェンジ物件ですが、コンディションは大きな選択ポイントにはならないことがわかりました。山本さんが挙げるチェックポイントは「物件周辺の賃料」と「周辺を含めた物件の状況」です。

周辺の賃料はプロに頼るしかありませんが、足を運んで周辺環境、物件を確かめる現地調査は個人でも十分にできること。これは空室物件、オーナーチェンジ物件に限らず、不動産投資には欠かせないプロセスです。

「部屋に入らなくても日当たり、騒音などの周辺環境は十分にチェックできますよね。商業施設やスーパー、コンビニなどのロケーションも見たいですし、マンション共有部の状態、修繕状況などもチェックすべきです。前述の通り、部屋の内部は自分でリフォームできますが、共有部分は自分ではきれいにできませんので、管理会社がしっかり管理しているかどうか精査しなければなりません。特に、入居希望者の印象を左右するのは、エントランスなどの共有設備です。チラシなどが詰まったままの郵便受けが並んでいるようでは印象は非常に悪くなります」

「駅から現地までの環境」「建物の外観、内構」などチェック項目はありますが、山本さんが強調したのは「その物件に自分が住みたいか」というポイントでした。

生活者、つまり入居希望者の視点に立ったチェックが最後には物を言うということ。インターネットで豊富な情報を集められる時代ですが、データはあくまで参考値。最後は自分の目で見て決めるのがベストになるようです。

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取材・文:佐々木正孝
ライター/編集者。有限会社キッズファクトリー代表。情報誌、ムック、Webを中心として、フード、トレンド、IT、ガジェットに関する記事を執筆している。

編集協力:有限会社ノオト

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取材協力

写真:山本健司
山本健司

ソニー不動産 資産コンサルティング部 副部長。トップエージェント。大手不動産仲介会社の勤務を経て、2015年にソニー不動産に入社。新設時から資産コンサルティング課に参加している。お客様に寄り添い、新しい価値を提供していくことが信条。